«Диктатура» покупця!

05.09.2008

Український ринок не рухомостi впав у летаргiю. Кiлькiсть операцiй з купiвлi-продажу житла цього року зменшилася у п’ять разiв, а цiни сягнули максимуму i «завмерли». Фахiвцi стверджують, що зниження попиту та ускладнення процедури видачi iпотечних кредитiв при звели до того, що «ринок продавця» перетворився на «ринок покупця». Тож варто хоча б оцiнити, на що цей покупець може претендувати за нинiшнiх умов.

«ПЕРВИНКА» ЧИ «ВТОРИНКА»?

Це найперше запитання, вiдповiдь на яке має знайти потенцiйний по купець квартири. Зазвичай житло вигiднiше придбавати на первинному ринку, де вартiсть «квадрата» нижча, особливо якщо брати на етапi котловану й у вiддалених районах. Однак рiєлтери та забудовники зауважують, що зараз на ситуацiю впливають iншi чинники. «Сьогоднi на рiзних етапах будiвництва компанiї виставляють максимальну цiну, оскiльки не розраховують продати саме зараз, – розповiдає керiвник вiддiлу мар кетингу та РR будiвельно-iнвестицiйної компанiї «Київ Житло-Iнвест» Володимир Германов. – Ця максимальна цiна враховує всi можливi процеси подорожчання будiвельних матерiалiв. Бiльше того, максимальний обсяг продажу квартир припадає на стадiї оздоблювальних робiт чи введення будинку в експлуатацiю».

Квадратний метр на вторинному ринку дорожчий, але й тут не все так просто. Як стверджує менеджер департаменту нерухомостi керiвної компанiї «ТIКО-Констракшн» Олена Череда, вища вартiсть житлової площi на «вторинцi» формується внаслiдок меншого порiвняно з новобудовами метражу, при цьому коштувати квартира може дешевше, нiж аналогiчна в новобудовi. Так, якщо на околицi Києва нова готова однокiмнатна квартира площею 46 м2 коштує $130 тис., то квартира площею 36 м2 на вторинному ринку обiйдеться покупцевi в $110 тис. Втiм, забудовники вважають, що рiзниця мiж вартiстю житла на «первинцi» i «вторинцi» поступово стиратиметься.

Сьогоднi житло економ-класу в столицi на стадiї будiвництва про дають в середньому по $2,2– 2,5 тис за м2. «Якщо вести мову про купiвлю житла в Києвi, то найприйнятнiший варiант – вкласти грошi в однокiмнатну квартиру мiнiмального метражу (до 40 м2) на етапi котловану, коли вартiсть буде приблизно $100 тис. I краще зробити первинний внесок, щоб не наразитися на завищену процентну ставку за кредитом», – радить Олена Череда.

ЦIНА БЕЗ ЯКОСТI

Але зробивши вибiр на користь квартири в новобудовi на «фiнiш них» етапах будiвництва, ви зведете до мiнiмуму ризик наразитися на довгобуд. Однак майже напевне доведеться мати справу з будiвельними недолiками. За оцiнками фахiвцiв, 90–95% нових квартир, що здаються в експлуатацiю, мають вiдхилення вiд норм якостi. Здебiльшого це стосується цементних стяжок i склопакетiв. Теоретично покупець має право не прийняти вiд забудовникiв таку квартиру i вимагати усунення всiх недолiкiв, проте, як свiдчить практика, дешевше i швидше вiдмовитися вiд цього задуму й робити все самостiйно.

Прикро те, що нерухомiсть, яка позицiонується як елiтна, має тi самi недолiки. «Навiть якщо у людини з середнiм рiвнем доходу є можливiсть придбати житло бiзнес-класу, воно того не варте», – стверджує вiце-президент Спiлки фахiвцiв з нерухомого майна України Iгор Однопозов.

Забудовники ж притримуються iншої думки. Наприклад, Володимир Германов вважає, що якiсть житла на первинному ринку пiдвищилася: у новобудовах змiнилися будiвельнi i пожежнi норми, в середньому збiльшилася вiдстань вiд пiдлоги до стелi, покращилося планування, з’явилися сучаснi скло пакети, зросла кiлькiсть iндивiдуальних проектiв. Фахiвець радить обирати монолiтно-каркаснi будинки, оскiльки «панельний буди нок – це кривi стiни i стеля».

ГАРАНТIЙ НЕ БУДЕ

Зважившись на купiвлю житла, можна розпочати його пошук i самотужки: промонiторити оголошення в газетах та Iнтернетi, пере глянути варiанти квартир. Але в 99,9% випадкiв продавець вже спiв працює з агентством нерухомостi, яке дбатиме про його iнтереси, а не про вашi. У Києвi широко застосовують схему, за якою рiєлтерськi послуги (до 5% вартостi квартири) в основному оплачує покупець, а продавець сплачує податки i мито. Що правда, гарантувати, що купiвля пройде рiвно i гладко, не зможе жодне агентство нерухомостi. За словами директора компанiї «Юридична консультацiя Братiв Коваленкiв» Наталiї Опрi, пiд час купiвлi квартири на первинному ринку клiєнт ризикує, наприклад, що тер мiни здачi житла буде перенесено, внаслiдок чого в’їхати в нову квартиру в запланований перiод часто не вдається, або ж змiниться планування квартири в процесi зведення будинку: покупець одержує не ту квартиру, яку бажав. Саме це є головною причиною того, що покупцi вiдмовляються вiд придбання дешевшої квартири на первинному ринку i вiддають перевагу дорожчiй «вторинцi».

Найпопулярнiший спосiб при дбання квартири на вторинному ринку – купiвля в кредит пiд за ставу нерухомостi. Менш розповсюджений – оренда з правом ви купу. «Такий спосiб сьогоднi практично не використовується, ос кiльки продавець, виставляючи квартиру на продаж, хоче отримати всю суму одразу, а укладаючи договiр оренди квартири, продавець тим самим вiдтермiновує її продаж», – пояснила Наталiя Опря.

Якщо на первинному ринку головний ризик полягає в тому, що квартиру можна взагалi не отри мати, то на вторинному покупець ризикує згодом її втратити. Фахiвцi стверджують, що випадкiв втрати права власностi на житло «мiзерний вiд соток», хоча таких статистичних даних агентства нерухомостi не мають. В цiлому, фiнансовi ризики, пов’язанi з втратою права власностi, можна застрахувати (так зване титульне страхування). Розмiр внескiв становить на рiк 0,3–1% вартостi всiх витрат на купiвлю квартири, а страхувати варто мiнi мум на три роки. Втiм, наразi таке страхування дуже не популярне – в межах 1% обсягу всiх операцiй купiвлi-продажу житла.

В будь-якому разi, попри наявнiсть рiзних варiантiв придбання нерухомостi, всi вони мають одну фатальну рису: цiна житла залишається занадто високою. А, отже, «диктатура покупця» наразi найчастiше зводиться до однiєї-єдиної дiї – не купувати нерухомiсть, якщо умови її продажу є економiчно не виправданими для споживача.