05.09.2008
Компании, хоть каким-то образом причастные к рынку недвижимости, получающие от него доходы и дивиденды, постоянно пытаются подхлестнуть покупательский интерес, забрасывая в СМИ информацию, что «вот-вот и снова все пойдет в рост».
И если речь идет о столице, то на такие новости могут «повестись» разве что новоиспеченные «киевляне» – которые не в курсе, что строительная отрасль Киева находится в долгосрочном застое. А вот что касается загородной недвижимости и земли, то здесь ситуация неоднозначная.
«Под застройку» все растет
Рост стоимости земли в 30-километровой зоне от Киева остается стабильным – в среднем 1% в месяц. Но это тогда, когда речь идет об участках, предназначенных под строительство (не садоводство, например, как в случае с дачными участками). Как гласят данные авторитетной компании SV Development, за период с 1 августа по 1 сентября 2008 года стоимость земельных участков под коттеджную застройку в 11 районах Киевского региона выросла в среднем на 1,13% ($75) до $6690 за одну сотку.
Как и прежде самым популярным направлением считается Киево-Святошинский район – сотка там сейчас оценивается в $10 487, и по сравнению с прошлым месяцем она выросла на 0,83% ($86). Вторым по популярности остается Обуховский район, где сотку земли можно купить за $8204 (это больше на 0,87% или $71, чем в прошлом месяце). Замыкает тройку самых дорогих районов Бориспольский – $6853 за сотку (прирост 1,11% или $75).
Далее рейтинг роста цен по районам выглядит следующим образом:
* Вышгородский р-н – рост 1,49% (на $87) до $5909/сотка;
* Броварской р-н – рост 1,63% (на $91) до $5699/сотка;
* Васильковский р-н – рост 1,73% (на $86) до $5077/сотка;
* Бородянский р-н – рост 1,32% (на $37) до $2842/сотка;
* Макаровский р-н – рост 1,40% (на $36) до $2616/сотка;
* Кагарлыцкий р-н – рост 0,88% (на $16) до $1806/сотка;
* Фастовский р-н – рост 2,38% (на $32) до $1397/сотка;
* Барышевский р-н – рост 2,55% (на $33) до $1340/сотка.
А вот по объемам предложений земли лидирует Макаровский р-н с 25% предложений от общей массы. За ним следует Киево-Святошинский р-н (19%). Броварской р-н «дает» 13% всех предложений, а Бориспольский – 12%. Остальные районы поделили оставшиеся 31% предложений.
Безусловно, цены в направлениях из первой тройки уже трудно назвать доступными даже для среднего класса, ведь если строиться хотя бы на 12 сотках, то только за участок придется выложить от $82 до $126 тыс. Поэтому неудивительно, что в последнее время все больше людей обращают внимание на районы, не считавшиеся престижными даже в начале года.
Например, стоимость сотки земли с 1 января 2008 года в Барышевском, Фастовском и Кагарлыцком районах выросла на 33% 31% и 29% соответственно (см. таблицу). Такой динамике есть два объяснения – либо люди решили пожертвовать имиджем в пользу экономии, либо риелторы взялись за «раскрутку» непрестижных направлений. Как бы там ни было, в районах из нижних позиций рейтинга все еще можно купить землю за вполне разумные деньги.
Перенасыщен сектор
Рост стоимости соток, с целевым назначением «под застройку» легко объясним. Во-первых, покупателю нет необходимости бегать по инстанциям, давать взятки и тратить свое драгоценное время для того, чтобы перевести землю из нежилого фонда в жилой. Ведь не секрет, что, купив участок в садовом кооперативе, вы столкнетесь хотя бы с таким неудобством, как невозможность официально прописаться в доме, построенном на этой земле.
Во-вторых, участки, которые мы рассматривали выше, расположены в коттеджных городках, в которых запланирована вся необходимая для комфортной жизни инфраструктура – магазины, тренажерные залы, места рекреации и т. д. Например, в тех же дачных поселках этого всего нет, и, купив там земельный надел для постройки дома, в магазин придется ездить регулярно и далеко.
Кто-то может возразить, мол, на рынке продают землю не только в коттеджных городках. И будут правы. Как раз больше всего предложений на рынке земли никакого отношения к организованной коттеджной застройке и не имеют. И вот здесь стоимость соток в пределах 30-километровой зоны от Киева заметно приостановила свой рост. Случилось это по причине того, что за 2006-07 года в пределах Киева было продано так много хозяйских паев (и продавались они гектарами), что рынок попросту перенасытился предложениями по завышенным ценам.
Почему завышенным? Потому что покупались эти земли до $1000 за сотку, а предлагаются уже как минимум в четыре-пять раз дороже. При этом покупатель получает даже не участок в садовом кооперативе, а землю в чистом поле – ни о какой инфраструктуре речи не идет. То есть к земле по немалой цене придется доплачивать за прокладку дороги, проведение газа и света, бурение скважины и много других необходимых коммуникаций.
Поэтому неудивительно, что спрос на эти наделы заметно упал. Яркий тому пример – брокеры-одиночки покидают рынок загородной недвижимости точно так же, как они сбежали пару лет назад с рынка столичной недвижимости. Одни из них переквалифицировались на более дальние от Киева направления (разрабатывают темы с землей в 40-50 километрах от столицы), другие – вернулись в Киев и занялись арендой. А брокеры – это лакмусовая бумажка рынка.
Один из самых очевидных вариантов развития событий – земля в 30-километровой зоне от Киева должна упасть в цене (по крайней мере – остановиться). Но это произойдет только после того, как потенциальный (конечный) покупатель поймет, что участки без коммуникаций не стоят тех денег, что за них просят сейчас.
