05.09.2008
Турция, как и любая страна, – это не только уникальный климат, неповторимые традиции и своеобразная кухня, но и особенный порядок заключения сделок с недвижимостью, который можно сравнить с шахматами, столь любимыми на Востоке. Чтобы сделать покупку в Турции, иностранцу нужно разработать четкую стратегию и знать, чем в этой партии следует пожертвовать, а когда потерь времени и средств можно избежать.
Бытует мнение, что собственность в Турции легко приобрести самостоятельно. Однако весной 2007 г. разразился скандал, связанный с продажей недвижимости в Бодруме, когда 80 семей лишились в общей сложности почти $8 млн из-за того, что продавец не был владельцем объектов недвижимости. Скандал можно было бы предотвратить, если бы агент изучил документы, удостоверяющие право собственности. Но услугами поверенного ни одна из семей не воспользовалась.
Расстановка фигур
По словам Марии Коноваленко, директора компании «Митропа Юкрейн», прежде чем начать поиск подходящей недвижимости, нужно, связавшись с агентом, убедиться, что он говорит по-русски или хотя бы по-английски и имеет опыт ведения сделок с иностранными гражданами. Изучите его рекомендации, созвонитесь с прошлыми клиентами. Попросите привести письменный перечень платных услуг и сравните его со списками других специалистов.
Если появляются разногласия с фирмой-посредником или строительной компанией, воспользуйтесь услугами иногороднего агента, гарантированно не связанного с продавцом, а также услугами переводчика из государственных нотариальных контор (Hotep по-турецки).
недвижимость в Турции
Классическое начало
Покупателю следует зарегистрироваться в местной налоговой службе (Vergi Dairesi) и получить налоговый номер – он понадобится для оформления сделки, открытия банковского счета, подключения телефонной линии и интернета. Для этого нужен паспорт и ксерокопия его страницы с фотографией. Ваша персональная информация с указанием имени, даты рождения и имен родителей вносится в базу данных налогоплательщиков. Главное на этом этапе – обратиться к нужному сотруднику. Откройте счет в крупном банке в любой валюте, позволяющем проводить операции как в новых турецких лирах, так и в евро и долларах. При покупке недвижимости следует оговорить, в какой валюте будет произведена оплата. Курс должен быть согласован, а цены и валюта указаны в договоре.
Ход конем
Поручите своему поверенному навести необходимые справки о юридическом статусе объекта: должно подтвердиться, что продавец владеет недвижимостью на правах единоличной собственности, объект не обременен долговыми обязательствами (кредитами, займами и т. д.) и все нормы при его строительстве были соблюдены.
Затем покупатель вносит залог в размере 10-15% от общей суммы сделки, чтобы зарезервировать право собственности на объект на время последующей проверки военным ведомством. Порядок внесения залога должен быть оговорен в контракте и одобрен вашим агентом.
Все ходы записаны
В договоре должна быть отражена следующая информация:
- описание объекта собственности (адрес, подробные данные свидетельства о праве собственности (ТАПУ), формально-юридические детали и т. д.);
- сумма, которая подлежит оплате;
- реквизиты банковского счета продавца (все платежи осуществляются на один счет);
- реквизиты банковского счета агента;
- порядок и сроки проведения платежей;
- согласие сторон исполнить налоговые обязательства;
- события, при наступлении которых продавец обязан вернуть деньги покупателю, и форс-мажор (природные катастрофы, смерть, возбуждение уголовного дела и т. п., препятствующие заключению сделки);
- процедуры в отношении арендаторов недвижимости (если они есть на момент оформления сделки);
- условия расторжения сделки купли-продажи по инициативе одной из сторон;
- контактная информация всех подписантов договора;
- описание условий доверительного ведения сделки;
- как и кто следит, не нарушается ли договор, и что предпринимается в случае нарушения;
- ID (идентификационные) номера граждан Турции, являющихся сторонами договора;
- индивидуальный номер агента и регистрационный номер агентства недвижимости в торговом реестре.
Военные бдят
Любая сделка по покупке недвижимости иностранцами в Турции получает одобрение военных органов: устанавливается личность покупателя и проверяется, не находится ли недвижимость в зоне ограниченного доступа. Пакет документов вместе с ксерокопией вашего паспорта направляют в Военное ведомство в Измире. Процедура согласования занимает примерно 12 недель.
Перед отправкой пакету документов присваивается номер, который нужно назвать в местном кадастровом управлении, чтобы выяснить, получен ли ответ из Измира.
недвижимость в Турции
Счастливый финал
Наконец происходит окончательное оформление сделки в местном кадастровом управлении (tapu dairesi) или в государственной нотариальной конторе. Продавец или его представитель подписывает новый документ (tapu senedi), подтверждающий передачу права собственности покупателю. К документам о праве собственности прилагается фотография покупателя размером с фото в паспорте. Если покупателей несколько, они должны быть перечислены в свидетельстве. Необходимо указать доли распределения собственности между покупателями – в процентах напротив каждой фамилии.
Сделка с участием иностранцев заключается в присутствии переводчика. В каждом кадастровом управлении числится несколько переводчиков. В большинстве случаев гонорар им выплачивает покупатель. Выдача свидетельства, подтверждающего право собственности, занимает в среднем от 20 мин. до нескольких часов.
Что касается кредита
Турецкие банки не выдают кредиты иностранным гражданам на покупку недвижимости.
Юридические вопросы
«Иностранные физические и юридические лица имеют право приобретать недвижимость в Турции при соблюдении принципа взаимности, то есть при условии, что турецкие граждане пользуются аналогичным правом в стране, которую представляет покупатель, – рассказывает Геннадий Кошиль, директор Kievinvest International LLC. – В соответствии с этим принципом наши соотечественники имеют право приобретать любую недвижимость за исключением незастроенных земельных участков. Запрещены также покупка иностранцами земельных участков площадью более 30 га и недвижимости в закрытых военных районах».
Налоги и сборы
Налог на покупку недвижимости составляет 3% от заявленной стоимости недвижимости и оплачивается до момента получения TAPU. Также нужно заплатить налог на землетрясение в размере $60.
Стоимость оформления TAPU составляет около $74. При покупке новостройки также оформляется свидетельство о завершенном строительстве, его стоимость колеблется в пределах $515. При обращении к нотариусу при подписании договора купли-продажи его гонорар составляет 1,5% от заявленной стоимости недвижимости. Оплата услуг сертифицированного переводчика – около $117. Стоимость услуг агентства недвижимости составляет 3-6% от стоимости объекта.
